观点网 3月22日，ESR发布了2022年度财务报告，同时还召开了业绩会议。

截至2022年12月31日止，ESR总的资产管理规模为1564亿美元，2021年度为1402亿美元；总建筑面积为4500万平方米，2021年为3980万平方米。受ARA收购事件影响，ESR资管规模迅速增加。另外，ESR也继续对新经济、基础设施、可再生能源等其他主要另类行业进行投资，使得其资管规模稳步上升。

但资管规模的迅速增加也带来了一些挑战。

【资料图】

收购ARA后的资产收益率

ESR并购ARA后，成为了亚洲最大规模的房地产基金，而两者的整合效果将直接影响ESR未来的业绩。

从行政开支上来看，2022年行政开支占总收入的比重为59.82%，2021年该数值为59.79%。两者基本持平，表明ESR并购ARA后无超额比例的行政开支。ESR同时表示，已通过整合ARA实现约0.15亿美元的成本协同效应，这意味着并购ARA带来的规模效应给ESR带来了一定的成本优化效应。

从资产负债表的影响来看，并购ARA使得ESR的“于合资经营企业及联营公司的投资”科目余额从2021年的13.31亿美元增加至2022年的29.55亿美元。

另外，收购ARA也让ESR的商誉由2021年的5.42亿美元迅速增加至2022年的34.55亿美元，从2022年中期数据看，年末该商誉余额并无变动。但若该部分资产对应的业务业绩有所下降的话，将可能导致商誉减值。

若看ESR整体的ROE指标，则有值得注意之处。其ROE由2021年的8.65%下调至2022年的6.9%。利用杜邦分析对ROE进行分拆，得知ROA和权益乘数均在下行，将共同导致ROE的下降。

其中，ROA的变动主要是由净利率下降所导致。销售净利率的回落，主要是因为来源于合联营企业的利润净额占总收入的比例有所变化。而这个变化，也主要是来源于合联营企业的投资收益率从2021年的12.62%变动至2022年的7.65%。

据悉，ESR的租金收入由2021年的1.1亿美元减少17.1%至2022年的0.92亿美元。2022年租金收入的减少，主要是因为年内从资产负债表出售九项中国资产予一名领先全球投资者成立的核心基金。据悉，ESR的投资性房地产余额由2021年的37亿美元变动至2022年的33.22亿美元。

ESR将资产从资产负债表中转移至基金中，再收购了ARA，两者共同导致其于合资经营企业及联营公司的投资额迅速上升。这也从侧面反应出，若不将该资产从资产负债表中转移出去，那么资产并表的范围越大，若亏损或者收益率变化的影响也会越大。

因此，除了通过把资产出售给基金这种方式进行出表外，ESR还寻求将资产置于内地进行REITS上市。

资产价值最大化

ESR表示，预计在第二季度完成三个内地物流项目分拆于上交所REITs上市。

目前，于香港上市的REITs流动性较低，市净率普遍较低。像顺丰房托和ESR，其市净率均低于1，这意味着所有放入ESR的资产将整体被低估。反观内地的仓储REITs，其市净率均大于1。

换个指标看，目前内地仓储类公募REITs共有3只，总市值约123亿元，平均溢价率为42%左右，平均分派率约5.03%。

对比香港市场，以纯仓储类REITs顺丰房托来说，底层资产估值远高于基金总市值，溢价率和分派率均较低。据中报披露，顺丰房托的年化股息率为8%左右。

目前美联储加息，投资者对股价收益率要求有所提高，香港这批房地产REITs，其价格可能随着美联储的加息而下调，最终达到投资者的收益率预期。而中国内地投资品较少，金融市场较香港来说并不十分开放，或许在收益率方面的要求没有香港的高，才能有如此高的溢价率。

这就意味着，从ESR的体系中将资产分拆出来，放入到内地的仓储公募REITs体系中，将获得较高的溢价。观点指数认为，这也是ESR准备拆分昆山市3个物流项目到内地进行REITs上市的重要原因之一。

另一方面，内地公募REITs的高溢价，也吸引了众多Pre-REITs基金的成立。若ESR成功拿下内地公募REITs的“通行证”，旗下其他未上市的物流项目将可能吸引到内地大量的资金，当然也包括大量的保险资金。

目前，美元持续加息，人民币对美元有贬值压力，使得外资投资内地仓储有一定的阻力。像物流仓储巨头普洛斯，其融资结构也受到大环境的影响，2022年前三季度的股东权益总额有所下滑。除了转变融资结构，大力发债以外，普洛斯还分拆其资管业务，成立普洛斯资本GCP，聚焦于不动产及私募股权投资。此举将使得普洛斯整合资管业务的资源和人才，更聚焦于资本募集和股权投资，也有利于缓解普洛斯中国整体权益总额随市场波动而剧烈波动。

所以ESR申请内地仓储公募REITs，不仅实现了资产价值的最大化，也为其打通了另一条融资渠道，有利于其在权益融资难度大幅度增加的情形下，稳定拿到权益资金。

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